Warszawa najmniej „przegrzana” na światowym rynku nieruchomości

Wielu ludzi od dawna, zadaje sobie pytanie „Czy ceny mieszkań w Polsce, zaczną w końcu spadać”. Zbadali to analitycy UBS i niestety nie mamy dla Was dobrej wiadomości.

Szwajcarskie przedsiębiorstw finansowe UBS opublikowało swój coroczny raport o stanie rynku nieruchomości, pod nazwą UBS Global Real Estate Bubble Index 2022, na podstawie wybranych miast świata. W raporcie znalazła się Warszawa. I ranking… wygrała. Albo przegrała, zależnie od której strony patrzeć 🤷‍♂️

Ranking stara się ocenić stan rynku nieruchomości, w kontekście wystąpienia ewentualnej bańki cenowej. Aby określić ryzyko pęknięcia bańki, UBS bierze pod uwagę następujące czynniki porównawcze:

• Cena nieruchomości w relacji do średniego dochodu
• Cena nieruchomości w stosunku do ceny wynajmu
• Zmiana relacji kredytów hipotecznych do PKB
• Zmiana relacji nowo budowanych obiektów do PKB
• Wskaźnik cen między badanym miastem, a całym krajem (w państwach-miastach, czyli Singapurze, Hong Kongu i Dubaju, brany jest pod uwagę współczynnik inflacji)

Na tej podstawie, analitycy UBS starają się określić, jak kształtują się ceny nieruchomości względem stanu ekonomii w danym regionie. I przyznawana jest jedna z trzech ocen:
– bubble risk (miasto obarczone ryzykiem pęknięcia bańki cenowej),
– overvalued przewartościowane lub
– fair-valued (wycenione godziwie)

Miasta z bańką

Ranking wygrywa Toronto, gdzie zanotowano 17% wzrost cen r/r, a na przestrzeni 25 lat, ceny wzrosły trzykrotnie.

1. Toronto
2. Frankfurt
3. Zurych
4. Monachium
5. Hong Kong
6. Vancouver
7. Amsterdam
8. Tel Aviv
9. Tokio

Ciekawostką w tym zestawieniu, jest Hong Kong, który zanotował (jako jedno z zaledwie trzech miast) najwyższy spadek. Mimo to, wg analizy UBS, istnieje wciąż duże ryzyko tąpnięcia cen w tym mieście.

Miasta przeszacowane

W tej kategorii, mamy m.in. Miami, które zanotowało najwyższy (blisko 30-to procentowy!) spośród badanych, wzrost cen, związany w dużej mierze z masową migracją z Kalifornii i Nowego Jorku na ciepłą (i bez obostrzeń covidowych) Florydę. Jednak wg UBS, nadal nie widać tam oznak przegrzania rynku.

Obok Miami, mamy tutaj następujące miasta (miejsca 10-21): Los Angeles, Sztokholm, Paryż, Sydney, Genewa, Londyn, San Francisco, Boston, Madryt, Nowy Jork, Singapur. Najwięcej reprezentantów z USA, gdzie ceny rosną. Jako ciekawostka, mamy tu dwa miasta, które, zdaniem UBS, nie wykazują już cech bańki cenowej (tak jak jeszcze w 2021 roku) czyli Paryż i Sztokholm, gdzie ceny nieznacznie spadły w przeciągu roku. Z czego to może wynikać? 🤔

Miasta „godziwie wycenione”

I wreszcie miasta, gdzie ceny nieruchomości wydają się być wycenione należycie, w relacji do zarobków, cen wynajmu, podaży mieszkań i dostępności kredytów hipotecznych.

22. Mediolan

23. Sao Paulo

24. Dubaj

25. Warszawa

Warszawa została uznana za miasto obarczone najmniejszym ryzykiem tąpnięcia cen nieruchomości, spośród badanych dwudziestu pięciu metropolii. Jak zauważają analitycy UBS, ceny mieszkań w Warszawie, rosły od 2018 roku, po ok. 10% rocznie. Mimo to, stolica Polski „wygrała” ranking i wydaje się być tym miastem, w którym najlepiej jest dziś zainwestować w zakup nowych nieruchomości.

A czy to dobra wiadomość? To już zależy od tego, kto czyta ten artykuł…